부동산 담보대출 금리비교 한도

대출이 필요할 때 가장 먼저 낮은 이율로 사용할 수 있는 것이 부동산 담보대출입니다. 가장 낮은 이율을 제공하는 1 금융권과 정부지원 상품에서부터, 2 금융권, 그리고 P2P를 포함한 대부업까지 한도 산정방식과 심사체계, 그리고 기준점은 무엇인지 부동산 주택 담보대출 분석해 보았습니다.

 

 

목차

1 금융권 부동산 담보대출

 

부동산 담보대출은 담보물에 대한 가치, 차주의 신용도와 상환능력, 그리고 규제사항, 마지막으로 금융사의 방향, 이 5가지 평가가 종합되어 부동산담보대출의 가능 한도와 금리조건이 최종 결정된다고 할 수 있습니다.

 

1 금융권 부동산 담보대출 구성

14개 은행 및 3개소 인터넷 뱅크로 구성. 부동산의 구매자금, 또는 소유중 부동산을 대상으로 선순위 주택담보대출을 제공. 가계대출로만 진행 가능하며 3-5% 정도의 낮은 이자율, 35년-50년 원리금 균등방식 제공

 

	디딤돌	보금자리론	1금융권 일반
소득제한	6000-7000만원 이하	없음	금융사기준을 따름
물건가격상한	5억이하 무주택자 전용면적 85제곱미터 이하 (단, 수도권제외, 읍.면 지역은 100제곱미터 이하)	9억 이하
한도제한	2억5천/ 3억/ 4억(2자녀)	5억
LTV	기본 : 70% 생애최초시 10% 합산	기본 : 70% 생애최초시 10% 합산 조정 실수요x : 10% 차감 아파트 x : 5% 차감	기본 : 70% 2주택자 : 50% 조정 : 50% 2주택 조정 : 30% 생애최초 10% 가산
DTI	60%	60%(50%)	일반 : 60% 규제 : 50% 2주택일반 : 50% 2주택 규제 : 20%
DSR	제한없음	제한없음	은행 40% 이내

 

14개 은행[시중/ 지방/ 외국계]및 3개 인터넷뱅크로 이뤄진 1 금융권은 주거용 부동산에 대해 가계자금으로만 진행 가능하며, 그 용도에 따라 구매/ 대환/ 추가로 구분됩니다. 물건의 가격은 통상 KB시세를 준용하며, 표기되지 않는 경우는 개별 감정을 통해 가치를 평가합니다. 1 금융권 부동산담보대출은 기준금리에 따라 다소 격차가 있으나 3%~5% 내외이며, LTV70%, DTI60%, DSR40%, 상환방식은 원리금균등 35년-50년까지 [은행별 상이]로 가늠할 수 있습니다.

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여기서, 생애최초 주택구입 시에는 부동산담보대출 LTV가 10% 가산되며 [80%까지], 규제지역인 경우는 LTV와 DTI가 각각 50%로 감소됩니다. 1 금융권 부동산담보대출 중 주목해서 보아야 할 부분은 디딤돌과 특례보금자리론인데요. 이 두 가지는 DSR의 제한 없이 한도 승인이 가능하다는 가장 큰 강점을 가지며, 디딤돌은 금리조건에서, 특례보금자리론은 대상자격의 넓음에서 최대 효용성을 발휘합니다.

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디딤돌은 대상 물건이 5억 이하로 한정되어 있고 차주분 소득 및 대상 물건 크기에 따른 제한이 있는 반면, 특례보금자리론은 물건가가 9억 이하인 경우 누구나 대상이 될 수 있죠. 이를 초과한 경우는 일반 1 금융권 부동산담보대출을 통해 한도 가능성을 찾아야 하며, 이때 최종 한도를 결정하게 되는 것은 대부분 LTV가 아니라, DSR입니다. 아울러, 1 금융권 부동산담보대출은 CB점수에 따른 내부등급 CUT도 다소 높아 주의가 필요합니다.

 

 

은행연합회 금리비교

 

 

2 금융권 부동산 담보대출

 

가계자금대출

2 금융권 부동산담보대출은 가계자금과 구매자금, 2가지로 모두 활용가능하며, 가계자금은 LTV70%, DTI60%, 그리고 DSR60% 안에서 승인가능합니다. 이자율은 4%~7% 상이이며, 금융사에 따라 변제방식 편차는 다소 큽니다. 1 금융권에서 DSR이 초과되거나, 사용 중 대부업을 대환 하고자 할 때, 2 금융권 부동산담보대출을 많이 고려하게 되며, 보험사는 이율이 낮지만 CB점수 CUT이 다소 높은 반면, 캐피털은 이율은 소폭 높지만, 승인률이 높은 차이점을 가집니다.

 

지역	주택수	LTV	DTI	DSR
일반	1주택자	70%	60%	50%
	2주택자	60%	50%	50%
규제	1주택자	50%	50%	50%
	2주택자	30%	20%	50%

 

 

사업자대출

 

​사업자 자격으로 진행되는 2 금융권 부동산담보대출은 신협, 지역농협, 그리고 저축은행 및 캐피털이 필두가 되며, 공통된 LTV제한 없이 ①필지[지역], ②CB점수[내부등급], ③물건가, ④금융사에 따라 그 정도가 차등됩니다. 통상 65%~85%까지를 한도로 보는데 대부분 70%-75% 안에서 한도가 나옵니다. 이자율은 5%~14% 사이로 다소 넓으며 변제방식은 만기상환이 일반적이나, 최장 40년까지 가능한 캐피털도 있습니다.

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2 금융권 사업자 부동산담보대출은 차주분의 업종, 업태, 그리고 매출 증빙필요여부, 무엇보다 업력[1개월에서 3개월, 6개월]에 따른 자격기준에 상당한 차이를 보, 1차 여기에 대상이 될 수 있는 취급처가 어디인지, 2차 최적한 결과를 제시하는 금융사가 어디인지를 식별함이 승인의 관건이라 할 수 있습니다. 또한, 사용 중 대부업을 대환조건으로 가능한 곳과 불가능한 곳 등 그 편차가 큽니다. 본인소유 물건뿐 아니라, 직계 및 4촌까지 그 대상이 될 수 있습니다.

 

 

저축은행 중앙회 금리비교

 

 

 

 

대부업 대출

 

마지막은 P2P를 포함한 대부업입니다. 금감원 산하 규모가 큰 일부 대부업 및 P2P는 해당 채무가 1,2 금융권과 동일하게 NICE와 KCB에 표기되고 신용상 유의미한 영향과 DSR계산에 포함되는 반면, 소규모 대부업 부동산담보대출은 여기에 등록될 수가 없어 신용도 및 DSR에 포함되지 않는 특징을 가집니다. 다만, 해당 금융사에서 등기를 열람, 해당 부채 보유를 확인할 경우 심사 거절이 발생될 수 있습니다.

​대부업 부동산담보대출은 그 업체만 해도 수백에 달하여 일관된 기준을 가질 수 없으며, 이자율 범위도 10%~19%대까지 매우 넓습니다. 또한, 차주가 가진 특수성- LTV 높음, 소득증명 불가, 낮은 CB점수, 압류등-에 대해서도 대처할 수 있는 금융사들이 각기 달리 설정되어 있어 그에 맞춘 선별과정을 가져야 합니다. 참고하여 대부업 및 P2P는 가계자금으로 진행되어도 DSR의 적용을 받지 않으며, 시기별, 지역별 경략률에 따라 LTV 크기가 결정됩니다.

 

이렇게 1 금융 은행권에서부터 대부업까지 각 부동산담보대출의 종류, 그리고 한도 산출기준과 범위, 상환능력 평가방법에 대해 정립해 보았습니다.

 

첫째로는 자신이 가진 조건- 직군과 소득, 부채현황, DSR 및 DTI값, 그리고 소유중 자산의 Condition을 수치화하여 파악하고 이를 기준하여 가능한 곳이 어디인가,

 

둘째로는 그곳 중 최적한 결과를 안겨주는 금융사는 어디인가를 분석해 보아야 합니다.

 

셋째로는 현 조건에서 가능한 이 상품을 통해 어떤 조건을 개선하고 상향하여 향후 더 나은 변화를 창조해 낼 수 있을 것인가를 계획하고 이를 순차 실행해 가는 것이 필요하다 할 수 있습니다.

 

 

금융감독원 주택담보대출 비교

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