자녀 세대분리 하는 방법 주의점

청약 자격을 위해서 혹은 세금을 절세하기 위해서 세대 분리를 어떻게 하면 세금이 줄어들고 ,  세금을 더 많이 내는지 사례를 통해서 알아봅니다. 세대분리는  어떻게 준비를 해야 되는지  알아보도록 하겠습니다.

 

목차

자녀 세대분리 하는 방법

세대 분리가 왜 요즘 이슈가 되고 있냐면 주택 가격은 올라요. 그런데 집을 더 사기에는 중과세가 있고 아내 명의로는 못 사겠다. 우리 자녀라도 사주자. 그랬더니 자녀한테 주택을 하나 더 사주고 싶은 마음 있어서 세대 분리를 해야지만 다주택이 안 되고 각각 1 주택으로 갈 수가 있기 때분입니다. 세대 분리는 세 가지가 중요한데요.

첫 번째는 세대 분리 시기가 중요합니다. 세대 분리는 취득세 보유세 양도세에서 세대 분리가 굉장히 중요합니다. 두 번째는 세대 분리 요건이 중요합니다. 세대 분리를 한다고 해놨는데 안 되는 케이스들도 간혹 있습니다. 잘못 세대 분리를 하시는 경우가 있기 때문에 요건을 잘 아셔야 됩니다.

 

그리고 세 번째는 실질적인 세대분리가 중요합니다. 이거 안 되면 세대 분리 안 된 걸로 봐가지고 세금이 굉장히 많이 추징이 될 수가 있습니다. 어 흔히 말하는 주민등록만 이전하면 세대 분리가 안 되는 경우가 많아요. 그 케이스를 가지고 여러분들하고 한번 나눠보도록 할게요.

 

 

세대분리 시기

 

우리나라 주택과 관련한 세금 구조를 보면 세금이 많습니다. 취득할 때 취득세를 냅니다. 그리고 자녀들 자산 마련해 주고 주택 마련해주려고 하다 보면 자금 출처 조사로 증여세 나오는 케이스들도 굉장히 많아요.

보유할 때 재산세, 종부세 내고 처분할 때는 양도세 내죠. 처분할 때 양도세를 내기 싫다. 그래서 끝까지 가져가시는 분들은 상속세 냅니다.

난 상속세도 내기 싫다. 중간에 줄래 안 팔고 그냥 줄래 하는 경우에는 증여세를 내죠. 그래서 주택과 관련한 세금은 피할 수가 없다고 보는 게 우리나라 세금 구조예요.

그런데 이 세대 분리 제가 처음에 시기가 중요하다고 그랬죠 취득세부터 한번 세대 분리 시기를 한번 말씀드려 볼게요.
취득세는 지방세법 시행령 28조에 3 세대의 기준이라고 하는 걸로 정의가 되어 있습니다. 취득세법상 세대 분리하고 양도세법상 세대 분리하고 또 조금 다릅니다.

취득세 세대 분리 규정을 살펴보겠습니다.

1세대란 주택을 취득하는 사람과 '주민등록법 제7조' 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재돼 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 추택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.

주민등록에 함께 기재가 되어있는 세대를 말한다. 그래서 취득세법은 내용보다 '실제로 같이 세대가 주민등록표에 등본에 같이 올라가 있느냐'라는 게 더 중요합니다.

 

 

이번에는 양도소득세는 한번 볼까요? 양도소득세는 소득세법 양도소득세법이 따로 있는 게 아니라 소득세법 안에 양도세가 들어있기 때문에 소득세법 88조 정의 부분에 보면 나옵니다.

“1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

실질적으로 그 주민등록표상에 들어있지 않더라도 같이 거주하는 사람이라고 한다면 양도소득세법에서는 생계를 같이 하는 세대원으로 봅니다. 그래서 양도소득세는 잔금일 혹은 등기를 넘기기 전에 세대 분리를 제대로 잘하지 않으면 세금이 많이 추징돼요.

양도소득세 폭탄 사례. 삼촌이 우리 집에 같이 거주하고 있어요. 그런데 삼촌이 오피스텔이 하나 있었습니다. 하지만 저는 몰랐습니다. 그런데 이 부분이 다주택으로 세대원으로 묶여서 다주택으로 중과세가 나왔습니다. 나는 1세대 1 주택으로 세금을 거의 안 낼 줄 알았는데 세금이 몇천만 원 혹은 몇 억 원이 나온 겁니다.

 

취득세 부분도 여러분들 집을 사기 전에 등기를 하기 전에 반드시 중과세가 되는지 안 되는지를 따져보시고 이제는 집을 사셔야 돼요. 취득세 세대 분리를 제대로 못해가지고 세금이 추징된 사례들을 한번 볼게요.

 

분양권 취득세 폭탄 사례. 이분은 분양권으로 주택을 취득하는데 부모님 세대로 합가를 한 사례입니다. 세대를 일단은 주소를 같이 해놨어요. 2020. 11.19. 에 세대합가를 하고 분양권 취득은 2020. 12.9에 합니다. 분양 대금을 완납한 날짜가 2020. 12.11이며 동시에 세대분리를 했습니다.

하지만 잔금 치르는 일을 기준으로 보지 않고 분양권 취득시점에서 판단을 해서 취득세가 중과되었던 사례입니다. 주택은 취득 전에 계약을 하고 나서라도 반드시 세대 분리를 해야 됩니다.

 

분양권은 취득 시기가 좀 복잡하기 때문에 이 세대 분리에 대한 부분을 확인해 보시기 바랍니다. 특히 자금 출처 부분도 같이 여러분들 준비를 하셔야 증여세 문제도 나타나지가 않습니다.

 

장기임대주택 취득세 폭탄 사례. 장기 임대 주택으로 등록을 해놓으면 종부세도 안 내죠 양도세에서도 주택수에서 제외가 됩니다. 그럼 취득세에서는 어떻게 될까요? 취득세에서도 사실은 장기 임대주택으로 등록하고 있는 주택은 빠지는 게 맞을까요 안 맞을까요? 우리 상식으로는 빠지는 게 맞습니다.

 

근데 지금 취득세법이 장기 임대주택을 주택 수에서 제외하는 규정이 없어요. 자, 그래서 조세심판 사례예요. 2021년 6월 17일 지방세법에서 장기 임대주택을 주택 수 계산에서 제외한다고 명시적으로 규정하고 있지 않기 때문에 중과세하겠다는 판례입니다.

그래서 여러분 배우자가 장기 임대주택으로 등록하고 있어서 나는 우리는 주택이 없어라고 생각하시는 분들 주택 취득하자마자 중과세되시는 케이스들이 굉장히 많습니다. 함부로 주택을 취득하지 마시고 꼭 신규 주택 취득할 때 다주택 중과세 규정에 해당되는지 안 되는지 판단을 해보시길 바라겠습니다.

 

 

 

세대분리 요건

두 번째는 세대 분리가 요건이 중요한데요. 이 세대 분리 요건이 안 되는 케이스들이 생각보다 많이 있어요. 이제 자녀들이 어린 경우가 대체로 해당이 되고 자녀가 어린데 나는 주소를 분리를 해놨어. 그러니까 세대 분리가 되지 않을까라고 생각하시는 분들이 있는데요. 주소이전과 별개로 아래의 세 가지 요건 중에 하나를 만족을 하셔야 됩니다.

 

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. '국민기초생활 보장법'기준으로 중위소득 100분의 40 수준 이상

 

그러니까 자녀가 아직은 좀 어리더라도 대학 졸업하고 실질적으로 소득을 영위할 수 있는 취업을 한 상태라고 한다면 세대 분리가 가능하다고 생각을 하시면 되겠습니다.

그 이전에는 조금 어려워요. 학교를 다니고 있다 그러면 삼십 세 미만이죠 아직 소득도 없죠 그러니까 세대 분리가 좀 어려울 수가 있습니다.

그래서 이 세대 분리 요건을 여러분들이 잘 알아놓으셔야 합니다. 대학생 자녀한테 무조건 집만 사준다고 세대 분리가 되는 거는 아니라는 겁니다.

 

 

 

실질적인 세대분리

세대분리를 인정한 사례.

부모님 하고 이제 아들이 동일 주소에 등록이 돼 있는 케이스입니다. 여러 가지 사유가 있죠 부모님을 동거봉양하는 목적으로 소득공제 같은 것들을 받기 위해서 그렇게 해놓는 경우들이 특히 많은데요.
아들이 이제 30세 이상이고 근로소득이 있고 또 청구인은 또 공무원 연금 소득이 발생을 하고 있어요.

청구인하고 아들이 각기 생계를 유지한다라고 봤는데 주소는 같이 돼 있는 거예요. 이 케이스는 이제 실질적으로 따져보면 따로 살았습니다. 따로 사는 것들이 입증을 해서 주민등록은 같이 돼 있지만 사실상 따로 거주하는 경우에는 세대 분리 된 것으로 인정을 하는 그런 사례가 있습니다.

그러니까 여러분 실질적으로 세대 분리가 중요한 거예요. 주민등록이 중요한 게 아니라 실질적으로 따로 사는 게 중요합니다. 이게 중요해요.

실질적으로 세대 분리를 인정하지 않는 사례.
부모하고 아들이 따로 주소지를 해놨어요. 그런데 아드님 카드 사용한 내역을 봤더니 부모님 아파트 근처에 지하철도 이용했고 또 아드님이 전입 신고한 오피스텔에 임차인이 있어.

그래서 세무공무원이 임차인한테 물어봤어요. 그랬더니 자기가 혼자 살았다 이 사람 안 살았다. 그래서 아파트 관리비 낸 게 있냐, 생활비 어디서 정산을 했냐, 이런 것들을 보니까 주소는 따로 돼 있지만 실질적으로 같이 산 걸로 봐가지고 과세를 한 사례입니다.

 

 

실질적으로 세대를 세대 분리가 된 거를 인정받기 위한 그런 서류들이 있습니다.

 

거주주택 인근 신용카드 사용내역

전입신고한 아파트 등 거주판단(주택 전력량계)

관리비를 납부한 내역

차량등록현황 등

 

실제로 그 지역에 산 주택 근처에서 카드도 많이 사용하고 , 집에 전입 신고를 했기 때문에 아파트에 대한 전입 신고를 했다는 내용, 아파트에 차량 등록한 내용, 최근에 공무원들 중에 꼼꼼하신 분들은 주택 전력량계 이런 거를 보기도 합니다.

주소만 이전해 놓고 사실 전력 사용량이 없거나 수도 사용량이 없으면 아니면 한 명이서 산다고 해놨는데 여러 명이 쓴 것처럼 이렇게 보이면 그런 것들에 대해서 실질적 세대 분리를 인정을 안 하는 케이스들이 많습니다.

그래서 세대 분리 여러분 중요하다고 알고 계시지만 형식적으로 해놓는 건 아무런 의미가 없어요.

취득세 또 처분할 때 양도소득세 이 세대 분리는 주택을 취득하기 전에 또 양도하기 전에 꼭 세대 분리 여부를 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

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