2023 부동산 세금 취득세 양도세 종부세 총정리

주택 같은 경우는 세금 문제가 취득 보유 양도 단계 때 이렇게 세금이 들어가게 됩니다. 2023년 변화된 부동산 세금을 알아두어야 절세에 도움이 됩니다. 이미 알고 계신 분도 꼼꼼하게 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

2023 부동산 변화된 세금정책

2023년 경제정책 방향이랑 1.3 대책을 통해서 대부분의 중과세율은 많이 해제됐다고 볼 수 있습니다. 그래서 취득, 보유, 처분 단계에서 대부분의 부분들이 완화가 됐습니다. 상세하게 어떻게 바뀌었는지 취득세 부분부터 말씀을 드리겠습니다.

행안부에서 보도 자료가 나왔는데 현행 다주택자는 조정 대상 지역 2 주택자부터 8%, 3 주택자랑 4 주택자 법인은 12%의 중과세율이 나왔었죠. 비조정 대상 지역은 3 주택부터 8% 그다음에 4 주택과 법인은 12%였습니다.

이 부분이 너무 과도하다라고 해서 조정대상 지역이든 비조정대상 지역이든 2 주택자까지는 일반 세율 1%에서 3%의 매매 세율이 적용이 되고 3 주택자부터 조정대상 지역은 반절 줄어든 6%로 줄어들고 비조정 대상 지역도 8%에서 4%로 줄어들게 됩니다. 그리고 법인과 4 주택자 이상이신 분들은 12%였는데 6%로 50% 절감된 걸로 세율이 적용이 되는 거죠.

그리고 취득, 보유, 처분, 단계에서 윤석열 정권에서는 2 주택자까지는 세금적으로 봤을 때는 다주택자가 아니다는 프레임을 변경을 했습니다. 예전에는 다주택자가 2 주택자부터 중과세율을 좀 적용을 하고 약간의 징벌적 과세가 적용이 됐었는데 취득세 부분도 보더라도 조정이든 비조정이든 말 그대로 2 주택자까지는 이런 것들을 적용하지 않겠다는 의미입니다.

 

 

 

 

 

 

증여세

 

 

 

증여 취득세 부분도 마찬가지입니다. 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택을 증여를 할 때 증여자가 1 주택자가 아닌 경우에는 무조건 12%의 과도한 중과 취득세율이 반영이 됐었죠. 그래서 증여 취득세가 너무 부담이 됐었는데 이 부분도 마찬가지로 12%에서 6%로 줄였고 마찬가지로 2 주택자까지는 중과세율 적용을 안 하고 3 주택부터 적용을 하겠다고 바뀌었습니다. 2 주택자까지는 완만하게 적용이 되는 거죠.


이게 실무에서 좀 헷갈려하시는 분들이 뭐냐면 이게 2월 국회에서 입법을 통해서 적용할 예정이기 때문에 지금 이 세율로 적용이 되는 게 아닙니다. 그래서 가끔 예산을 잘못 짜시는 경우가 있어요. 중과세율인 12%를 먼저 준비를 하고 입법이 되면 소급해서 경정 청구를 통해서 돈을 돌려받아야 하는데 줄어든 6%로 미리 준비를 하시는 거죠.


그러면 당황스러운 일이 펼쳐질 수 있다는 점을 잘 모르실 것 같아요. 경정 청구라는 제도는 자기가 세금을 좀 더 과도하게 낸 경우에는 5년 이내에 본인의 권리를 주장을 하는 거죠. 그래서 일정한 문서 양식을 작성을 해서 제가 세금을 더 냈습니다. 돌려주세요라고 적용을 하는 겁니다.

지금 혹시 주택 매입하신 분이 있다면 이 부분을 잘 기억해 놨다가 꼭 경정청구를 해야겠습니다.

 

 

 

 

생애최초 취득세 감면

최근에 뉴스 나온 것 중에서는 생애 최초 취득세 감면이라고 있습니다. 생애 최초 주택을 취득하면 취득세 감면을 200만 원이라는 식으로 다양한 세제 혜택도 있고 그다음에 취득세율도 상당히 낮아지기 때문에 본인의 주택 가격에 따라서 이 비율은 달라지겠지만 대부분 몇천만 원 이상 차이가 나기 때문에 큰 도움이 되실 것이라 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

보유세

 

취득 다음 단계가 보유인데 보유할 때도 사실은 재산세 종부세 이것 때문에 논란이 많았었습니다. 우선은 종부세가 여야가 진통을 겪다가 12월에 가까스로 몇 가지만 합의가 됐죠.

그래서 첫 번째로는 1세대 1 주택 기본 공제가 11억 원에서 12억 원으로 그다음에 일반적으로는 6억 원에서 9억 원으로 올라갔기 때문에 우선은 종부세 부담이 완화됩니다. 두 번째는 2020년도 공동주택 가격이나 개별 주택 가격으로 회귀하겠다고 했습니다. 그래서 최근에 표준 주택 가격 자체도 많이 낮아졌습니다.

거의 5% 6% 정도로 낮아졌기 때문에 분명 본인의 공동주택과 개별주택 가격도 낮아질 것으로 예상이 됩니다. 그러면 세 부담 자체도 줄어들고 세부담 당사자도 많이 줄어들 겁니다. 예전에는 종부세를 냈지만 이제는 종부세를 안 내는 상황이 펼쳐질 수도 있는 거죠.

근데 하나 꼭 유념하셔야 될 거 예전에 종합부동산세 세율이 원래는 거의 절반 수준으로 낮추기로 원래 개정안을 내놨었는데 그 개정안이 사실은 통과가 되지 않았습니다. 그래서 조금씩은 요율이 줄어들었지만 아직도 3 주택 이상인 분들은 최고 세율이 아주 높은 수준이어서 이런 분들이 증여를 한다고 했을 때는 말 그대로 증여 취득세가 많이 줄어드니까 그걸 활용해서 6월 1일 전에 증여를 하겠다는 의견이 많습니다.

 

 

 

 

 

양도세

 

양도세가 변화도 많았는데 지난해부터 다주택자에 대한 양도세 중과 배제도 한시적으로 운영이 되고 있는데 또 연장이 됐습니다. 2023년 원래 5월 9일까지 한시적 유예였는데 24년 5월 9일까지 연장이 되었습니다.

강남 서초 등을 제외하고 조정 대상 지역 해제되었는데 그로 인해서 양도세 변화 어떤 게 있을까요?

첫 번째로는 조정대상 지역 내 주택을 취득할 때 1세대 1 주택 비과세를 받으려면 2년 거주 요건이 필요하잖아요. 하지만 대부분의 지역이 해제가 됐기 때문에 취득을 하시더라도 거주를 굳이 안 해도 된다, 보유만 하면 비과세 혜택이 됩니다.

그런데 문제는 조정 대상 지역일 때 갭 투자를 하신 분도 계시고 아직 실거주를 안 한 상태에 있는 분들이 계시잖아요. 이분들이 조정 대상 지역이 풀렸다고 해서 2년 실거주 요건이 없어지느냐 이런 부분에 대한 궁금도 있을 것 같습니다.

하지만 지금 세법에서는 그게 없어지지 않았습니다. 왜냐하면 예전에 취득 시점의 기준의 조정 대상 지역이었기 때문에 2년 거주 요건을 무조건 하셔야 합니다.

양도소득세가 좀 복잡해진 이유가 기존에는 원래 양도 시점의 세법만을 따졌었거든요 그런데 비과세를 받을 때 2년 거주 요건의 기산점은 취득 시점으로 따지니까 그게 시장의 혼선을 유발할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 

2023 절세전략

 

 

 

1. 자녀에게부담부증여

아직까지도 종부세는 중과세율이 높습니다. 그렇기 때문에 이게 부담이 된다면 취득세 부분도 많이 완화가 됐으니까 자녀에게 부담부증여를 한다면 양도소득세도 중과세율이 거의 없어진 개념이니까 그러면 예전에 생각했던 부담부증여나 이런 세액의 지금 계산을 다시 해보시면 정말 많은 액수가 줄어들 겁니다.

 

2. 보유기간 2년 확보 시 매도

주택 수가 많더라도 보유기간 2년 이상 넘었으면 양도소득세 중과세율은 적용이 아예 안 되는 바니까 시장에 매물을 내놓을 때도 부담이 한층 완화됐을 것입니다. 매수자분들 입장에서도 취득세가 많이 완화됐으니까 조금이나마 시장에서 거래량이 늘어나는 것 같습니다.

 

 

 

 

일시적 2 주택자 활용하기

 

내가 종전 주택이 있고 1년 지난 다음에 신규 주택 취득한 다음에 종전 주택을 2년 이내에 양도를 하게 되면 비과세가 가능합니다. 하지만 최근 부동산 시장이 하락세에 있어서 거의 2년간 아파트 어떤 단지는 거래가 없는 경우도 있습니다. 그러면 이분이 결국은 이 기간 내에 종전 주택을 팔지 못하면 비과세를 못 받게 되면 일반 세율을 냈을 때 비과세와 일반 세율의 세액 차이도 상당하거든요.

몇억씩 나는 경우 흔하게 나옵니다. 세금 차이가 3억 4억씩 나는 경우가 많기 때문에  '아예 안 팔아버리겠어'라고 할 수 있기 때문에 이 기간을 2년에서 3년으로 늘려준 겁니다.

소급해서라고 말을 했기 때문에 이 기간도 좀 늘어났으니까 내가 시뮬레이션 돌릴 때도 어떻게 팔아야 되는지 고민을 좀 해보시는 게 좋겠습니다.


일시적 2 주택자 비과세 관련해서 절세를 활용할 수 있는 방법도 알아보겠습니다. 주택을 미분양 주택을 취득을 할 때 일시적으로 주택을 구입하고 이 기간을 3년으로 늘어갈 수 있기 때문에 절세 관점도 있긴 하지만!

 

중과세가 거의 다 없어졌기 때문에 본인의 주택이나 자산 관리 측면에서 어떻게 가져갈지가 여유로워졌다고 생각을 많이 가져가시는 게 좋습니다.

 

 

 

 

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