분양권 전매제한 해제 양도소득세

전매제한 1년, 전매제한 없음. 이런 말들 들어보셨을 겁니다. 분양권을 사고파는 것을 전매라고 하는데요 과도한 청약과열을 막기 위해서 분양권 사고파는 건 정부가 기간을 통제합니다. 오늘은 분양권 전매제한에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

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분양권 전매제한이란?

 

전매란 청약통장을 가지고 분양권을 얻은 사람이 입주 전에 입주할 권리를 다른 사람에게 파는 것을 말한다. 부득이 분양권 전매가 필요한 사람들도 있다.그러나 부동산 투기 열풍이 불 당시, 분양권 전매제도를 투기의 수단으로 악용하는 경우가 많았다.

 

그래서 정부에서는 부동산 시장의 안정을 위해 분양권 전매제한이라는 규제를 만들었다. 투기과열지구의 부동산 전매를 금지했다. 당첨된 다음 몇 년 지나면 그때 팔아. 혹은 너는 아예 팔지 마.라는 식으로 말이다. 분양권 전매제도는 분양 절차에 따라 청약, 당첨된 경우에만 적용된다.

하지만 미분양 아파트는 분양권 전매 제도에 해당하지 않는다.

 

 

 

 

전매제한 완화 2023

하지만 부동산 시장이 식으면 청약하는 사람이 있나요? 없죠. 이럴 땐 청약 수요를 늘리기 위해서 정부가 다시 전매 제한을 풉니다. 그러니까 아까 전매를 제한했던 걸 어느 정도는 가능하게끔 해준다는 겁니다.

그래서 이렇게 바뀌었습니다.

 

 

만일 길동이가 서울 강남구 아파트에 당첨됐어요. 그럼 전매 제한은 몇 년인가요? 강남구는 아직 투기과열지구이자 조정대상 지역이니까 규제 지역이잖아요. 3년입니다.

 

이번엔 길동이가 도봉구 아파트에 당첨됐습니다. 몇 년일까요? 도봉구는 규제 지역은 아니지만 수도권 과밀억제 권역이라서 1년이에요. 1년 있다가 팔면 된다는 거예요. 참고로 서울이나 서울 붙어 있는 곳들은 거의 과밀억제권역이라고 이해하면 돼요.

 

화성 용인 이런 곳들은 과밀억제권역이 아니라서 기타 6개월로 들어갑니다. 근데 같은 화성이지만 동탄 2 신도시면 공공택지니까 3년 입니다.

 

이번엔 비수도권으로 대구 아파트에 당첨됐다면 비수도권의 광역시니까 전매 제한은 6개월이죠. 만약 흥부가 강원도 삼척의 아파트를 분양받았다. 그럼 비수도권 기타 전매 제한 없습니다. 오늘 계약하고 내일 팔아도 됩니다.

 

 

 

 

전매제한 완화의 주의점

전매제한이 완화되었다고 해서 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 예를 들어보겠습니다. 길동이가 대구아파트 당첨이 되어서 전매제한기간 6개월을 지나서 전매를 하려고 합니다. 그런데 만일 6개월 이내에 중도금 1차 납부기간이 있을 경우 대부분 집단대출로 중도금납부를 진행하게 됩니다.

 

단기투자를 원했던 길동이는 많지도 않은 프리미엄 수익을 보려고 대출까지 본인명의로 일으켜야 합니다. 길동이에게는 이 상황이 유리할까요? 그렇지 않은 경우가 많겠지요. 그럼 길동이는 청약 자체를 하지 않을 겁니다.

 

그래서 시행사가 1차 중도금 기간을 6개월 이후로 설정해 줍니다. 나중에 전매해도 좋으니 청약해 달라는 의미입니다. 그럼 이 상황도 길동이에게 좋을까요? 6개월 후에 길동이와 같은 단기투자자들이 수많은 분양권을 전매하고 싶어 할 것이고 수익은 점점 줄어들 것입니다.

 

어쩌면 팔지 못할 수도 있는 상황도 있을 겁니다. 2023년 8월 현재 많은 현장들이 마이너스 프리미엄이 생기는 이유입니다. 그래서 우리가 아파트에 청약할 때는 입주자모집공고문이 나온 분양대금 스케줄을 눈여겨봐야 되고 전매 제한이 짧든지 없다고 해서 반드시 그 아파트의 투자성이 담보되는 건 아니라는 것도 염두에 둬야 합니다.

 

규제가 없다는 건 그만큼 부동산 시장 상황이 좋지 않다는 의미입니다. 물론, 실거주자에게는 더할 나위 없는 기회가 되기도 합니다.

 

 

 

 

실거주의무와 양도세

아직 실거주 의무는 폐지되지 않았습니다. 국회에서 법 개정을 해야 하는 사항이기 때문입니다. 실거주 의무 규제가 남아 있다 보니 시장에는 혼선이 일고 전매제한이 풀려도 거주 의무가 남아 있습니다.

양도소득세율 기준은 아래와 같다, 기존에는 1년 미만 보유 시 70%, 1년에서 2년 사이는 60%, 2년 이상은 6~45%가 적용됐었다. 앞으로는 보유기간이 1년 미만인 경우 45%, 그 외는 기본 세율로 변경하기로 했다.

 

분양권 전매 제한은 완화됐지만 단기 보유 양도세, 중과세는 여전히 적용되고 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

 

 

 

 

 

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