입주자모집공고 아파트 청약의 모든 정보

선풍기나 제습기 이런 가전제품 살 때 설명서 꼼꼼히 보시나요? 새 차도 딱 출고되면 매뉴얼이 같이 들어있는데 대부분 잘 안 보시죠? 2억 90억짜리 집을 살 때도 마찬가지예요. 그래서 오늘은 아파트 설명서인 입주자모집공고를 같이 읽어볼 겁니다.

 

목차

입주자모집공고 청약홈에서

청약 홈에 들어가서 청약 캘린더를 누르면 이렇게 분양하는 아파트들의 정보가 뜹니다. 범어 자이를 눌러보겠습니다. 오른쪽 모집 공고문 보기를 누르면 입주자 모집 공고 이게 바로 아파트 설명서입니다.. 왜 범어자이로 했냐면 교보재로 제일 좋습니다. 청약 제도의 모든 복잡한 상황이 다 담겨 있습니다.

글자는 빽빽하고 페이지스는 50이 넘어갑니다. 그래서 읽어볼 생각을 안 하게 됩니다. 하지만 우리는 기출문제 중심으로 중요한 것만 쏙 보도록 하겠습니다. 우선 공고문은 법으로 정해둔 양식에 맞춰서 분양 정보를 알려주는 문서입니다. 그래서 이렇게 빽빽한 거고 한 글자 한 글자 모두 담당 공무원의 첨삭을 거쳐야 됩니다.

 

 

공고문의 날짜가 중요한 이유

처음 페이지에 에 가장 중요한 정보가 담겨 있어요. 이 아파트의 최초 입주자 모집 공고는 6월 23일입니다. 이 날짜를 잘 봐두세요. 아랫줄에 이 아파트가 지어지는 대구 수성구는 투기과열지구이면서 청약과열지역 그러니까 조정대상 지역이다라고 말하고 있는데 현재 수성구는 투기과열지구가 해재되었습니다. 어떻게 된 것일까요?

하지만 효력은 7월 5일부터입니다. 그래서 그 사이에 분양하는 아파트는 아직 투기과열지구의 기준이 적용되는 아파트가 됩니다. 이렇게 날짜를 공고하는 이유는 규제가 생기거나 해제될 때, 공고문 날짜를 기준으로 하기 때문입니다. 뒷장으로 좀 넘어가면 1순위, 2순위, 당첨자 발표, 계약일 날짜가 모두 나옵니다. 공고문에서 이 날짜를 확인하고 맞춰서 준비하면 됩니다.

그리고 우리 아파트의 주소, 동, 호수, 주택형, 면적이 모두 게시되어 있습니다. 입주 예정 시기는 2026년 2월입니다. 청약은 22년 7월이었으니까 3년 7개월 동안 짓습니다. 통상적으로는 2년 6개월 정도 걸리는데 공기가 긴 편에 속합니다. 다음장으로 넘기면 분양가가 나옵니다.

 

 

분양가 계약금

주택형 별로 그리고 동별로 층별로 가격이 모두 다릅니다. 제일 위에 있는 주택형은 총분양가가 8억 9,300만 원 나오네요.
계약금 중도금 잔금 비율을 보도록 하겠습니다. 계약금이 전체 분양가의 20% 정도이면 그 단지는 분양의 자신감이 넘치는 아파트인 거고 10%면 보통이라고 생각하면 됩니다. 더 낮추는 경우도 있습니다.

범어자이 단지는 10%인데 1차와 2차가 있습니다. 1차는 앞에서 봤던 정당 계약 기간 7월 25일부터 28일에 내야 되는 돈입니다. 그리고 당첨일로부터 보통 한 달 안에 나머지 계약금을 냅니다. 이렇게 1, 2차를 더해서 총액의 10%가 됩니다. 그리고 중도금이 분양가의 60%인데 이것을 6번에 걸쳐서 나누어서 냅니다. 그래서 아파트 분양가는 늘 100% 단위로 계산하면 됩니다.

그런데 이 아파트는 공사기간이 3년 7개월입니다. 중도금 간격을 보면 6개월에서 7개월 간격입니다. 공사기간이 길어지는 만큼 자금을 조달할 시간도 생깁니다. 그다음 잔금은 입주할 때 냅니다. 그래야 열쇠를 줍니다.

 

중도금 대출

그리고 가장 중요한 내용은 분양가가 9억을 넘으면 중도금 대출이 안 나옵니다. ( 현재는 규제가 풀려서 12억까지 가능합니다.) 그러니까 같은 단지여도 9억 안 넘는 주택형은 나오고 넘는 주택형은 안 나온다는 겁니다. 하지만 대출을 해주지 않으면 분양을 받을 사람이 없습니다.

 

그래서 시행사나 시공사가 자체 보증으로 알선해 주기도 합니다. 원래 내가 중도금 대출을 받을 땐 주택도시보증공사가 보증을 서줍니다. 하지만 제도적으로 9억이 넘기 때문에 주택도시보증공사가 보증을 서 줄 수 없습니다. 그래서 시행사나 시공사가 분양을 하기 위해 자체 보증을 서준다는 겁니다.

이런 내용은 공고문에 쓰여있기도 하고 안 쓰여 있기도 합니다. 이 단지도 언급하기는 했는데 계약자 중도금 대출 안내에 보면 '이자 후불제 조건으로 융자 알선을 시행할 예정입니다.'라고 되어있습니다. 원래는 9억 원이 넘기 때문에 중도금 대출이 안 된다고 써야 하는데 말을 돌려서 적어놓았습니다.

 

 

 

중도금 이자 후불제

 

그 앞에 '중도금 이자 후불제'라는 언급이 있습니다. 이 아파트의 중도금 금액이 크기 때문에 그 이자는 나중에 내라 라는 의미입니다. 무엇인가 혜택 같아 보이지만 어차피 수분양자가 내야 되는 돈입니다. 요즘은 금리가 어마어마하기 때문에 오히려 중도금 무이자라고 쓰여 있어야 혜택이 되는 겁니다.

 

예전에 중도금 이자 후불제는 내가 분양을 받고 다시 다른 사람에게 다시 팔 때 활용을 많이 했습니다. 근데 이 분양권을 내가 갖고 있는 동안 받았던 중도금 대출도 함께 매수자에게 승계시키는데 그때 그 대출 이자가 후불제라면 그럼 그 분양권 산 사람이 나중에 가서 후불제 이자도 갚는 겁니다. 근데 지금은 제도적으로 금지되어 있습니다.

그러니까 이런 식으로 되파는 수요를 유도해서 계약률을 높이기 위한 수단이었다는 겁니다.

 

 

 

일반공급 신청자격 및 유의사항

이제부터 청약하는 분들의 자격 관련 설명이 나옵니다. 원래 특별공급, 일반 공급 순서로 설명을 하는데 여기 보면 일반 공급부터 바로 나옵니다. 그러면 '이 아파트는 특별공급이 없구나'라고 이해하면 됩니다. 투기과열지구에서 9억을 넘는 아파트는 특공이 나오지 않습니다.

 

공급금액을 보니 9억 넘지 않는 주택도 있지만 발코니 확장비가 포함되어 있지 않습니다. 요즘 아파트는 거의 대부분 발코니 확장을 합니다. 이 아파트는 전용 84 기준으로 3600만 원입니다. 강남 프리미엄 아파트의 발코니 확장비가 대략 3천만 원인데 많이 높습니다. 분양가를 저렴하게 하면 발코니 확장비 및 옵션으로 수익을 보는 것이라고 생각하면 됩니다.

 

공공 분양이라고 할 경우 발코니 확장비는 아무리 비싸도 대략 1천만 원 정도가 됩니다. 사실 모델하우스에 가보면 다 확장형으로 꾸며져 있고 옵션들도 대부분 들어가 있는 상태입니다. 그러니까 공고문을 보고 모델하우스에 가야 '저 품목이 얼마짜리 옵션이구나'라고 알 수 있습니다.

 

 

유의사항

공고문 맨 뒤에는 유의사항이라는 항목이 있는데 사실 이 부분이 가장 중요합니다. 예를 들어 '우리 단지는 비행 안전 구역으로 항공소음이 발생할 수 있다.' 이런 내용이 다 여기 들어가 있습니다. 또 아래에 보면 배정 초등학교의 내용도 공고에서 다 설명해 줍니다.

'특정한 세대는 소방서 협의 때문에 드레스룸이 좀 다릅니다'라는 세세한 내용까지 다 설명합니다. 만약 앞에 하수 종말 처리장이 있으면 그것도 설명해야 합니다. 법에서 정해 놓았기 때문입니다. 그래서 우리는 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 봐야 합니다.

 

맨 마지막엔 사업자가 누구인지 나옵니다. 시행사가 누구인지 위탁사가 누구인지 건설사는 누구인지 나옵니다.
시행사와 위탁사와 건설사는 모두 다를 수도 있고 일부는 같을 수도 있습니다. 범어자이니까 시행사도 gs 건설이 아닙니다. gs 건설은 여기서 단순 시공입니다. 이것이 한국 부동산 시장의 특징 중 하나로 시행과 시공이 애매모호하게 구분돼 있습니다.

공고문을 보는 것은 쉬운 일은 아닙니다. 하지만 만 원짜리 제품을 구입할 때도 설명서를 보는데 몇억씩 하는 부동산을 구입할 때는 당연히 입주자모집공고문을 보는 것을 습관화해야겠습니다.

 

 

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