아파트 중도금 무이자와 이자 후불제의 차이점 비교

아파트 청약을 알아보다 보면 중도금 무이자와 이자 후불제가 있는 것을 확인할 수 있습니다. 오늘은 그 차이점에 대해서 이야기해 보고 어떠한 것이 유리한지 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

분양의 절차

처음 아파트를 분양하려면 시행사가 건설에 따른 계획, 자금을 마련 후 해당 건설될 부지의 소유권을 이전해 온 후건설사인 시공사를 선정하게 됩니다. 이후 해당 부지에 휀스를 치고, 토목공사를 시작하면서, 모델하우스도 오픈하고, 분양을 시작하게 됩니다

보통 분양자가 납부하게 되는 분양가는 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 구성되는데, 지역과 현장에 따라서 조금씩 비율이 달라질 수 있습니다

청약일정은 보통 청약일에 맞춰서 청약홈에서 특별공급, 1순위 청약, 2순위 청약 후에 당첨자 발표 후, 서류제출을 하고 정당계약을 진행하게 됩니다. 분양받는 분 입장에서는, 분양가를 알았으면 해당 분양가를 어떻게 납부하는지도 아셔야 됩니다.

분양가 납부하는 방법을 살펴보면 보통, 계약금 10% ( 해당 지역이나 현장에 따라서 비율이 20%인 곳도 있습니다 ) 정당계약일에 보통계약금 10% 중 일정 금액을 정액으로 납부하고,. 1달 이내 ( 계약금 10% - 일정금액 )에 해당하는 나머지 금액을 납부하게 됩니다

중도금은 대부분 60% ( 해당 지역이나 현장에 따라서 비율은, 달라질 수 있습니다 ) 중도금대출을 실행하게 됩니다. 아파트 공사 기간이 보통은, 2년 ~ 3년 정도의 긴 기간이 필요합니다. 해당 공사 기간 동안 자금이 지속적으로 건설사로 들어와야지만 건설사가 그 자금으로 자재비도 지급하고, 인건비도 지급하면서 공사가 원활하게 진행될 수 있습니다.

정당계약 이후 시행사가 협약을 맺은 중도금대출 은행을 지정하게 됩니다. 그럼 정당계약 후 3달 ~ 6달 기간 내에 해당 건설사 모델하우스에서 중도금대출 은행과 분양자가 만나서 중도금대출에 따른 자서를 하게 됩니다. 은행에서 중도금대출 60%에 대해서, 10%씩의 자금을 건설사에 3달 ~ 4달에 1번씩 지급하게 됩니다.

 

 

중도금 무이자

 

그럼 은행 입장에서 본다면, 자금을 대출해 주었으니, 누군가는 해당 자금에 대한 이자를 납부해야 합니다. 그것과 관련 있는 것이 바로 중도금대출 무이자, 중도금대출 이자후불제입니다.

 

중도금대출 60%에 대해서 무이자로 표시되어 있는 것을 보실 수 있습니다. 이것은, 이자를 시행사에서 부담한다는 뜻입니다. 시행사 입장에서는 처음 분양할 때 분양이 잘 되는 것이 중요하기 때문에 위와 같은 무이자로 진행하는 것입니다. 분양받는 분 입장에서 본다면,

1. 중도금대출에 따른 이자를 납부하는 것이 아니기 때문에 분양받을 때 부담이 전혀 없습니다
2. 잔금 때는, 잔금대출 60%를 받아서 중도금대출 60%를 상환하고, 잔금 30%만 납부하면 되기 때문에 잔금 때 부담이 적습니다.

무이자로 진행한다는 것은, 중도금대출에 따른 이자를 시행사에서 부담해 준다는 것인데, 그럼 결국시행사도 해당 이자만큼 분양가에 그 이자를 포함시키게 됩니다. 결국 주변 아파트 시세와 분양가를 비교해서 분양가가 적정한지의 여부를 판단하시면 됩니다.

이자후불제

 

중도금대출에 따른 이자를 해당 아파트 공사기간 중 ( 2년 ~ 3년 )에는 시행사에서 은행에 부담을 해주지만 해당 아파트가 완공돼서 분양자가 입주 시에는, 시행사가 부담했었던 이자를 분양자가 시행사에 납부해야 하는 방식입니다

분양자 입장에서는, 분양당시에는, 분양가가 주변 새 아파트 분양가 보다 조금은 낮아 보이게 됩니다. 공사기간 동안에는, 중도금대출에 따른 이자를 납부하는 것이 아니기 때문에 부담이 없습니다. 다만 입주 시에는, 잔금 30% + 중도금대출에 따른 이자를 부담해야 입주할 수 있기 때문에 부담이 될 수 있습니다.

해당 중도금대출 이자 금액은 지역, 분양하는 평형, 금리에 따라서 금액은 조금씩은 달라지게 됩니다. 보통 84m2 기준으로 했을 때, 약 900만 원 ~ 1,200만 원 정도의 중도금대출 이자가 발생하게 됩니다. 그러나 지금처럼 한국은행 기준 금리가 급격하게 오를 경우에는, 이보다 금액이 더 커지게 됩니다.

입주자는 잔금대출 60%를 받아서 중도금대출 60%를 상환하고, 잔금 30% 외에 추가로 지급을 해야 하는 이자 금액이 있고, 해당 금액을 모두 납부해야만 입주가 가능하다는 것을 미리 알고 계셔야 됩니다.

해당 아파트의 분양가가 적정한지를 판단할 때는, 이자를 입주 때 납부해야 있기 때문에 분양가를 주변 아파트 시세와 비교와 비교하면 되지만 이자후불제는, 분양가 + 대략적인 후불 이자 = 금액 ( 이 금액과 주변 시세의 아파트 매매가격을 비교해 보셔야 됩니다 ) 아파트 분양권 매매 시 차이점, 전매제한 기간이 지나면, 분양권 전매가 가능합니다 ( 지역에 따라서 안 되는 지역도 있습니다 )

 

 

 

매수자, 매도자 입장에서의 비교

1. 무이자

매수인 입장에서도 당연히 무이자를 선호합니다. 분양권 매수 후 입주를 하든, 중간에 다시 분양권 매매를 하든 나가는 이자 비용이 없기 때문입니다. 계약 시에도 해당 아파트의 P만 협상하면 되기 때문에 매도인과 매수인간 분쟁이 생기지 않습니다.

2. 이자후불제

매수인 입장에서 본다면 부담이 되는 방식입니다. 분양권 매수 후 입주 시 잔금 30% 이외에 추가로 나가는 이자 금액을 준비해야 하기 때문입니다. 만일 중간에 분양권 매매를 하게 한다면, 해당 분양권을 매수하는 매수인도 조금은 부담을 갖고 접근하기 때문입니다.


아파트 분양권 계약 시에는, 해당 분양권의 잔금일까지의 이자를 누가 부담할 것인가? 가 문제가 됩니다.
이것은, 시장의 분위기가 어떤지에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다.

A. 시장이 매도인 강세 시장이라면, 매수인이 부담하게 됩니다.
잔금일까지의 이자도 매수인이 함께 인수해서 입주 시 부담하게 됩니다. 매도인 입장에서는 분양권 매매 잔금일에 중도금대출은행을 방문해서 매수인 앞으로 중도금대출을 승계하게 되는데, 중도금대출만 승계하게 됩니다.


B. 시장이 매수인 강세 시장이라면,
잔금일을 기준으로 해당일까지의 이자는, 매도인이 부담하고,
잔금일 다음날부터 입주일까지의 이자는, 매수인이 부담하게 됩니다.
해당 잔금일까지의 이자를 은행에 정산해 달라고 해서 매도인이 잔금일까지의 이자를 납부하게 되고, 이후 중도금대출을 승계하게 됩니다.

 

 

 

 

결론

 

중도금이자후불제에 따른 이자 금액이 결코 적은 금액이 아니기 때문에 처음 아파트 분양 시 모델하우스를 방문하시거나 입주자모집공고문을 통해서 반드시 중도금대출에 따른 이자가 무이자인지 혹은 이자후불제인지를 잘 살펴보셔야 됩니다

만일 이자후불제라면, 입주 시 잔금 30% 이외에 추가로 이자를 지급해야 하기 때문에 자금 계획을 미리미리 잘 파악하시고, 준비하셔야 입주할 때 당황하지 않을 수 있습니다

 

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