건폐율 용적율 오피스텔 주상복합

부동산 용어를 공부하다가 보면 낯선 용어들이 나와서 복잡해질 때가 많습니다. 그중 하나가 건폐율과 용적율입니다. 단어도 어렵고 이해했다고 하는데 또 헛갈릴 때가 많습니다. 오늘은 건폐율과 용적율에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

목차

건폐율 용적율

흥부한테는 100제곱미터의 땅이 있습니다. 그 위에 50제곱미터짜리 초과 집을 하나 짓고 살아요. 그럼 대지 면적 대비 건물 면적의 비율이 50퍼센트죠 이거를 건폐율이라고 해요.

그럼 흥부의 집이 2층짜리면 어떨까요? 이때도 건폐율은 50%로 똑같아요. 건물 높이는 올라갔지만 땅을 깔고 앉은 면적은 여전히 50제곱미터잖아요. 근데 이쯤에서 중요한 개념이 등장이에요. 첫 번째는 연면적입니다. 연면적은 건물 바닥의 면적을 다 이어서 더 했다는 거예요. 흥부의 연면적은 얼마인가요? 50제곱미터 곱하기 2층 100제곱미터가 되죠.

두 번째로 중요한 개념은 많이 들어보셨을 용적률입니다. 아까 건폐율은 대지 면적 대비 건물 면적이었잖아요. 용적률은 대지 면적 대비 연면적입니다. 흥분의 땅이 100제곱미터인데 연면적도 100제곱미터니까 용적률은 100%가 되는 거죠. 정리할게요. 흥부의 집이 1층이든 2층이든 건폐율은 똑같이 50%예요.

맞죠? 그런데 용적률은 연면적으로 계산하니까 1층일 때 50%, 2층일 때 100%가 됩니다. 3층으로 올리면 150%가 되는 거죠. 10층이면 그땐 흥부가 아니라 놀부죠.

이렇게 해보니까 용적률이 높을수록 집이 커지죠. 집을 크게 지을 수 있는 만큼 팔면 많이 남겠죠. 하지만 내가 크게 짓고 싶다고 그렇게 지을 수 있는 건 아니에요. 사실 땅은 이렇게 나라에서 이미 세부적으로 그 용도를 정해뒀어요. 거기에 건물을 얼마나 크게 지을 수 있는지도 전부 정해져 있어요.

지역에 따라 정해진 용적율

우리가 지금 용적률을 배웠는데 여기 땅마다 맥시멈이 얼마인지 다 쓰여 있습니다. 이렇게 표를 보니까 주거지, 상업
노란색 계열은 주거지 빨간색 계열은 상업지 여긴 안 나왔지만 파란색 계열은 공업지예요. 표를 다시 보죠. 이제 아까보다는 좀 이해가 되죠 주거 지역에서는 종이 올라갈 때마다 용적률이 높아지는구나, 그래서 맨날 종상향 해달라고 시위하는구나 깨달았죠. 1, 2, 3종 되게 헷갈리죠. 글자는 머리 아프니까 그냥 색칠 공부나 하자고요.

이건 충정로 지도죠. 지적도 옵션을 눌러보면 이렇게 바뀝니다. 여기서 노랑 빨강 이런 색이 그 땅 지역의 용도를 말해주는 이걸 용도지역이라고 하고 색은 어떤 지도를 보든 똑같습니다.

그리고 상업지역 용적률은 주거지역과 비교도 할 수 없을 만큼 높은 것도 보이죠. 그럼 어떻겠어요? 흥부가 1종 주거지에서 용적률 200%로 집 지을 때 놀부는 상업지에서 용적률 900% 채워서 임대 돌릴 수 있는 거죠.

볼까요? 여기는 공덕 오거리거든요. 앞에 마포대교 가운데 금색 건물 보이나요? 롯데캐슬이에요. 주변 아파트들하고 벌써 체급이 확 닿는 게 느껴지죠. 지도에서 롯데캐슬을 다시 찾아볼까요? 용도 지역 한번 볼까요? 빨간색 상업지역이죠 다른 아파트들은 노란색 주거 지역에 있었고요.

자 이제 내가 땅 주인이라고 생각해 보자고요. 이 땅이 상업지니까 그냥 아파트 다 지으면 주거 지역에 아파트 짓는 것과는 차원이 다른 돈을 당길 수 있겠네. 아니에요. 내가 짓고 싶다고 막 지을 수 있는 건 아니죠.

상업지역에 주택을 짓는 방법 3가지

너 왜 상업지에 집을 짓겠다고 난리야 안 돼. 안 바꿔줘. 돌아가. 허가를 안 해줍니다. 그런데도 여기에 집을 짓고 싶으면 어떻게 할까요? 1번 오피스텔을 짓습니다. 아파트처럼 지어요. 우리가 잘 아는 그 오피스텔들이죠.

사실 오피스텔을 주택으로 쓰는 경우가 많아서 그렇지 원래는 상업용 업무시설이잖아요. 그래서 주택법이 아니라 건축법을 적용받고 청약도 조금 다르죠. 시내 교통 좋은 곳에 오피스텔 많은 이유가 이겁니다. 집을 못 지으니까 대신 오피스텔을 지은 거예요.

다음 2번 일단 상가를 조금 지어요. 그리고 그 위에 아파트를 얹습니다. 우리가 알고 있는 주상복합이죠. 되게 흔해요. 이런 경우는 보통 아파트를 짓기 위해 상가를 끼워 넣게 되는 경우예요. 상업지역에도 주택을 지을 수는 있지만 그럴 땐 상업시설을 일정 비율 의무로 넣어야 되거든요. 아까 봤던 공동로 마찬가지입니다. 이렇게 건축물대장을 떼보면 그냥 공동주택이 아니라 끔찍한 혼종이죠.

상업지역 아파트는 주거지역 아파트랑 뭐가 다를까요? 주거지가 아니라 상업지역 용적률을 적용받으니까 엄청 높겠죠. 근데 용적률 숫자가 올라가면 높이만 높아지는 게 아니라 이렇게 밀도도 높아집니다. 그리고 이렇게 옆집하고 하이파이브도 가능해요. 왜냐하면 상업지는 일조권은 거의 안 따지거든요.

그런데 아파트 건물이 높다고 다 주상복합은 아니에요. 트리마제 보면 뭐가 막 섞여 있는 복합 초고층 주거시설일 것 같지만 의외로 그냥 순정품 아파트예요.
이렇게 요즘은 그냥 아파트나 주상복합 아파트, 오피스텔, 모두 브랜드 이름을 공유하면서 거의 비슷하게 짓기 때문에 얼핏 봐서는 구분하기가 좀 힘듭니다.

하지만 알고 보면 사실 출발점 자체가 다른 상품이라는 거죠. 주상복합 같은 경우에는 기존 아파트랑 비교를 하면 상업시설 이용 편리하고, 채광 좋고, 층간 소음 덜하고 이런 장점이 있다고 하지만 커뮤니티 시설이 부족하고 통풍 안 좋고, 관리비 비싸고 아까 봤던 것처럼 대단지면 밀도가 너무 높은 게 단점으로 꼽히죠.

결정적으로는 용적률을 이미 거의 꽉 채웠기 때문에 나중에 재건축에 동인이 없다는 게 치명적이에요. 왜냐하면 용적률 여유가 남아 있어야 재건축을 통해서 그만큼 아파트를 더 지어 그걸 팔아서 사업비를 충당하는데 용적률을 이미 꽉 채웠으면 더 지어서 팔 아파트가 없거든요.

좋다 나쁘다 따지자는 게 아니고 이 정도는 딱딱 구분할 수 있는 안목을 키우자는 취지입니다.

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=Fyy1Y-rmJzI

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