중도금 대출 규제 살펴보기 2023

2023년 상반기에 부동산시장은 엄청난 속도로 하락을 했습니다. 그래서 정부에서는 많은 규제를 완화해 주었는데요, 예전에는 청약이 당첨되면 중도금 대출을 받을 수 있는 상한선과 한도가 정해져 있었는데 이제 두 개의 한도가 전부 다 없어졌지요. 오늘은 중도금 대출에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

 

규제의 변천사

이제는 분양가에 상관없이 모두 중도금 대출이 가능합니다. 그 이유는 HUG 중도금대출 보증 분양가 기준(12억)을 폐지하였기 때문입니다. 더 좋은 소식은 HF에서 보증을 인당 5억 한도로 또 된다고 합니다.

그렇다면 중도금 대출 규제는 언제부터 시작됐었을까요? 2016년부터 시작이 됐습니다. 2016년 8월부터 분양가 9억보다 높은 주택에 대해서는 중도금 대출을 해주지 않았습니다. 고분양가로 분양하는 주택 들은 중도금 대출을 막았던 겁니다. 그런데 이 9억이었던 상한선을 지난해 11월에는 12억까지 늘렸고 지금은 전부 다 없애버렸습니다.

더군다나 분양가가 9억 아래라고 할지라도 5억까지 밖에 대출이 안 됐었습니다. 그러나 이제 가능합니다. 그래서 분양가 14억 원인 아파트를 분양받았을 때는 최대 60%인 8억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

중도금 대출이란?

중도금 대출이란 어떠한 것인지부터 알아보도록 하겠습니다. 여러분들이 청약홈에 들어가서 모집 공고문을 보시면 계약금 10%가 적혀 있고 그다음 중도금 60% 그다음 잔금 30%가 나와 있습니다. 그래서 우리가 분양을 받을 때 중도금 대출은 60% 대출을 받는 겁니다.

 

계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%

처음에 계약할 때 10% 금액은 내 돈이 있어야 되고 중도금 60%는 대출을 받고 나중에 잔금을 치르는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째, 실거주하실 예정이라면 집단대출을 받거나 두 번째, 내가 직접 살지 않을 거라면 전세를 받습니다. 그래서 집단 대출받은 걸로 중도금 대출을 상환하고 잔금까지 상환하는 겁니다.

아니면 전세금을 이용해서 이거를 전부 다 상환을 해야 됩니다. 만약 금액이 모자란다. 그럼 그 금액들은 본인 돈으로 채워야 되는 겁니다. 이게 청약을 당첨받고 나서 잔금 치를 때까지 프로세스인데 원래 기본 조건으로는 어떤 게 있었냐면 원래 분양가가 9억이 넘으면 과거에는 대출을 받을 수 없었습니다.

 

그런데 제도가 12억으로 변했고 이제는 아예 분양가 상한선도 없는 것입니다. 여러분들은 분양가 상관없이 중도금 대출을 받을 수 있는 겁니다. 분양가가 30억이든, 40억이든, 100억이든 중도금 대출을 받을 수가 있습니다. 다만 규제 지역별 중도금 대출 한도는 차이가 있습니다.

 

 

 

조정지역인 경우(용산,서초,강남,송파)

지금 현재는 대부분 비조정 지역이기 때문에 70%를 받을 수 있지만 투기과열지구는 50%까지 받을 수 있습니다. 지금 현재 우리나라에서 투기과열지구는 용산구, 서초구, 강남구, 송파구 네 군데밖에 없습니다. 여기만 50% 정도 받고 전부 다 70%를 받을 수 있습니다.

'나는 신용도가 안 좋고 별로 소득도 없고 가정주부인데 중도금 대출을 받을 수 있나요?'라고 궁금해하시는 경우도 있는데요, 중도금 대출 같은 경우는 웬만하면 전부 다 받을 수 있습니다. 기본적으로 신용도가 너무 안 좋거나 큰 문제만 없다면 중도금 대출은 거의 다 나온다고 보시면 될 것 같아요.

 

왜냐하면 급여 소득자나 사업소득자는 당연히 되는 거고 만약 전업주부나 아니면 소득이 없으신 분들도 내가 사용했던 카드 사용 내역서나 이런 것들이 있으면 전부 다 가능하기 때문에 이 부분은 염려 안 하셔도 됩니다.

 

대출의 종류 3가지

중도금 대출의 종류는 보통 세 가지를 얘기합니다. 첫 번째는 시행사 자체 보증이 있고 두 번째는 HUG(주택도시보증공사)이며 세 번째는 HF(한국주택금융공사)입니다. 그래서 작년 재작년까지만 해도 이 시행사 자체 보증을 상당히 선호를 했었습니다. 왜냐하면 기존에는 9억 이하라는 규제가 있었습니다.

그리고 인당 한도도 정해져 있기 때문에 시행사 보증으로 가게 되면 10건이든 1000건이든 상관없이 할 수 있었기 때문입니다. 그런데 지금은 분양가 상관없이 전부 다 대출이 가능해지는 겁니다. 이제부터는 한도를 알아볼 텐데 아까 처음에 말씀드렸듯이 보셨듯이 한도는 없어졌습니다.

 

그런데 여기서 여러분들이 알고 계셔야 되는 것은 세대 당 받을 수 있는 한도는 아직까지 풀리지 않았습니다. 왜냐하면 이 부분에 대해서는 아직까지 한 번도 언급이 없었기 때문입니다. 원래 기존 같은 경우는 인당 한도가 수도권이랑 지방이랑 나눠서 정해져 있었습니다.

HUG(주택도시보증공사) 같은 경우는 5억 이하까지 받을 수 있었고, 지방은 3억이었습니다. HF(한국주택금융공사) 같은 경우는 둘 다 3억이었습니다. 그런데 현재로서는 한도가 없어졌기 때문에 전혀 문제가 없어졌습니다. 다만 이 세대당 받을 수 있는 건수는 제한적입니다.

 

세대당 건수

 

그래서 현재 규제는 세대당 두 건만 가능하고 조정 지역은 세대당 한 건만 가능합니다. 인당 한도는 없어졌기 때문에 신경 쓸 것이 없습니다. 시행사 자체 보증 같은 경우는 여기 건수에 안 들어가기 때문에 100개든 10개든 상관없는 것입니다. 시행사 10건이랑 허그 하나 혹은 시행사 100건이랑 hf 역시 상관이 없는 것입니다.

 

 

세대당 2건 가능 다만, 조정지역은 세대당 1건

 

한 가지 중요하게 살펴보아야 할 부분이 있습니다. 중도금 대출은 세대당 2건인데 조정 지역은 1건입니다. 이제부터는 그럼 순서를 좀 잘 봐야 되는데, 처음에 조정 지역에서 먼저 중도금 대출받고 나서 비조정 지역을 받는 것은 가능합니다.
비조정지역이랑 비조정지역도 가능한데 반대로 비조정 지역에 먼저 받고 나서 조정 지역에 받는 것은 불가능합니다.

 

그나마 다행인 부분은 현재 조정 지역이 네 군데밖에 없기 때문에 만약 순차적으로 받을 예정이신 분이라면 조정 + 비조정, 비조정 + 비조정이라는 두 개의 조건으로 시는 더 많이 받을 수가 있습니다. 그리고 한도의 경우는 세대 당 한도가 아닌 인당 한도였는데 지금 인당 한도 규제가 폐지가 됐기 때문에 상관이 없습니다.

 

조정 + 비조정 -> 가능
비조정 + 비조정 -> 가능
비조정 + 조정 -> 불가능

 

그러면 중도금 대출 한도가 풀리면서 중도금 대출을 많이 받는 건 좋겠는데 나중에 dsr은 어떻게 되는지 궁금하실 겁니다. 차주단위 dsr 계산 시에 예외적으로 제외되는 대출이 있습니다. 그중 가장 첫 번째로 분양 주택에 대한 중도금 대출이라고 나옵니다. 그래서 중도금 대출 같은 경우는 dsr 산정에 전혀 문제가 없기 때문에 여러분들이 참고하시면 될 것 같습니다.

 

 

결론

결론을 말씀드리면 우선 세대당 총 2건인 규제 같은 경우는 아직 풀리지 않았습니다. 왜냐하면 여기에 대해서는 아직 한 번도 언급이 없었습니다. 조정 지역은 한 건만 가능하기 때문에 순서를 잘 지켜야 됩니다. 이번에 규제 해제로 분양가 제한도 없어지고 인당 한도 제한도 없어졌기 때문에 이제 여러분들이 청약받을 때 중도금 대출 때문에 걱정될 것은 없을 것 같습니다.

 

다만 걱정되는 것은 대출금이 높다 보니까 이자대부분 후불제로 진행할 경우 이자가 상당히 높아지겠죠 이 부분은 여러분들이 꼭 참고하시면 좋을 것 같아요.

 

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